Det er korrekt at høyhuset er litt lavere enn i gjeldende regulering fra 2010, men kun sju meter lavere. Til gjengjeld er høyhusets fotavtrykk på torget økt fra 120 kvm i gjeldende regulering til 1 000 kvm i planforslaget. Høyhusets bruksareal er samtidig økt fra 2 500 kvm til 10 000 kvm. Gjeldende regulering tillater også en bygning med et bruksareal på 300 kvm, med en frihøyde på 5 meter ned til torget og kulverten for Akerselva under bygningen, og en paviljong med et bruksareal på 1 300 kvm og et fotavtrykk på 500 kvm.
Tre ganger så stort byggevolum
Samlet fotavtrykk på Gullhaug torg med gjeldende regulering er 620 kvm. Planforslagets fotavtrykk på torget er over 60 % større. Samlet bruksareal som skal plasseres på Gullhaug torg, er 4 100 kvm i gjeldende regulering. Planforslagets bruksareal som skal plasseres på det samme torget, er to og en halv gang så stort. I det nye planforslaget er etasjehøydene dessuten økt sammenholdt med dagens regulering. Bygningsvolumet som skal plasseres på torget, blir dermed tre ganger så stort som i gjeldende regulering.
Avantors Illustrasjon under viser hvor slankt høyhuset er i gjeldende regulering. Det nye planforslagets høyhus vil stjele store deler av torgarealet på denne illustrasjonen.
Bilene på torget skulle vært fjernet for 10 år siden
Line Oma gjør et stort nummer av at dagens parkeringsplass på Gullhaug torg omgjøres til et offentlig, bilfritt byrom. Denne parkeringsplassen, som Avantors høyhus vil beslaglegge det aller meste av, er allerede regulert til bilfritt område, og forutsatt å være tilgjengelig for allmenheten.
§ 5 i reguleringsbestemmelsene fra 2010 stiller krav om at det nye torget «skal opparbeides med helhetlig dekke av god kvalitet slik at eksisterende og foreslått nytt torg samlet fremstår likt i materialbruk og detaljering. Det tillates ikke varige bygningsmessige konstruksjoner på torget. Torgets utforming skal ivareta behov for sitteplasser, rekreasjon, sykkelparkering og lek. Det tillates ikke parkering på torget.»
Her har kommunen forsømt seg: 10 år etter at reguleringsplanen ble vedtatt har kommunen fortsatt ikke satt en stopper for parkeringen på Gullhaug torg.
Et altfor lite torg gjøres enda mindre
Ved bystyrets behandling av gjeldende reguleringsplan i 2010 stemte Arbeiderpartiet, i tråd med vårt syn, imot enhver form for utbygging på Gullhaug torg, med den begrunnelse at «Gullhaug torg bedre kan utvikles til en viktig møteplass for Nydalen og bydelens beboere hvis området på begge sider av Nydalsveien defineres som torg- og møteplass». Nå anbefaler Line Oma fra Arbeiderpartiet å gjøre torget betydelig mindre enn det Arbeiderpartiet mente var altfor lite i 2010. Forstå det den som kan!
Høyhuset i Avantors nye planforslag går helt ut i Nydalsveien. De arealene nord for Nydalsveien som ikke er avsatt til oppholdsarealer for boligene i høyhuset, er så smale at de i all hovedsak vil fungere som gang- og sykkelforbindelser, ikke torgarealer for opphold. For at forbindelsene skal bli brede nok, lukkes til og med 85 kvm av Akerselva som i dag er åpen. Det er dette Avantor, med hjelp av Plan- og bygningsetaten, har forsøkt å kamuflere som et tiltak som skal bedre tilgangen til elva. Dette agnet har det rødgrønne byrådet og Line Oma bitt på, og slukt rått.
Line Oma har imidlertid ett poeng: I det nye planforslaget stenges Nydalsveien over Gullhaug bru, og veien gjøres om til torgareal. Dette er et strålende tiltak. I gjeldende regulering er det kun krav om at Nydalsveien «skal utformes med samme visuelle uttrykk [og] samme materiale som torgflaten for øvrig». Men det er da ikke nødvendig å tillate Avantor å bygge 10 000 kvm på den nordre delen av Gullhaug torg for å stenge en vei for biltrafikk!
Høyhuset plasseres ute i Akerselvas historiske løp
Dersom Vårt Oslo gjengir Line Oma korrekt, så hevder hun at høyhuset i gjeldende regulering ligger «delvis i elva», mens høyhuset i det nye planforslaget er «trukket unna elveløpet». Det motsatte er tilfellet.
I planforslaget bygges høyhuset ute i Akerselvas historiske løp, fundamenteres 0,5 meter fra den trange kulverten som Akerselva ble presset inn i da den 20–30 meter brede elva ble lukket over Gullhaug torg i 1956. Høyhusets kjeller skal bygges 1,0 meter fra kulvertveggen, og høyhuset skal krage langt ut over den smale kulverten helt nede på bakkeplan. I gjeldende regulering ligger ingen deler av høyhuset nærmere dagens elvekulvert enn 8 meter.
Gjenåpning av Akerselva i fremtiden
Line Oma gjør et poeng av at «det vil være mulig å åpne Akerselva en gang i framtiden» med høyhusets plassering i planforslaget. Hun sier ingenting om med hvilken bredde eller med hvilken elvetrasé.
Med Avantors planforslag kan Akerselva en gang i fremtiden gjenåpnes i elvas historiske løp i en bredde på 6–8 meter forbi høyhuset, men da mister beboerne i høyhuset alt regulert uteareal på bakkeplan.
Dersom elveløpet legges radikalt om slik at det ikke lenger går over Gullhaug torg, er det mulig å åpne hele det lukkede partiet av Akerselva i Nydalen allerede i dag, selv med høyhusets foreslåtte plassering: i en bredde på ca. 4 meter mellom Redskapsfabrikken og Riksteatret. Men da forsvinner turveien langs elva.
Flomproblematikken tilsier gjenåpning nå
I planforslaget foreslås det å senke denne delen av turveien og benytte turveitraseen som flomvei. Dagens elvekulvert under Riksteatret og Gullhaug torg har nemlig ikke kapasitet til å håndtere en ekstremflom. Tverrsnittet i elvekulverten er faktisk 30 % mindre over Gullhaug torg enn rett ovenfor. Der hvor høyhuset skal plasseres over elvekulverten helt nede på bakkeplan, er kulvertens innvendige tverrsnitt kun 19–20 kvm. Rett oppstrøms er dette tverrsnittet 27–28 kvm. Til sammenligning er tverrsnittet for Akerselvas kulvert under sporområdet på Oslo S, dvs. på strekningen fra Vaterlandsparken til Operaen, hele 68 kvm.
Det beste flomsikringstiltaket som kan gjøres i Nydalen, er følgelig å gjenåpne Akerselva over Gullhaug torg.
En miljøskandale av nasjonalt format
Et FutureBuilt-forbildeprosjekt som ikke tar flomproblematikken på alvor, og ikke forholder seg til den statlig initierte kommunedelplanen for Akerselva miljøpark, er ikke noe forbildeprosjekt, uansett hvor mange miljøkvaliteter prosjektet ellers måtte ha.
Det er en miljøskandale av nasjonalt format å plassere et høyhus ute i Akerselvas historiske løp!
Avantors planlagte høyhus på Gullhaug torg. Illustrasjon: Snøhetta AS.
Tirsdag 7. april i den stille påskeuka skal byrådet strø sand på en reguleringssak for Gullhaug torg i Nydalen. Nydalens store eier, Avantor AS, ønsker å bygge et høyhus på 70 meter (18 etasjer) med næringslokaler og ca. 41 leiligheter. Arkitekten er Snøhetta AS, og prosjektet er et såkalt FutureBuilt-forbildeprosjekt.
Hva er galt med dette prosjektet? Ikke bygget som sådant. Det blir helt sikkert miljøvennlig og bra – isolert sett. Vi ser heller ingen grunn til å bebreide Avantor AS for at de ønsker å tjene penger på å bygge et førtitalls dyre leiligheter som vil få en bokstavelig talt svimlende utsikt ut over Oslo og Oslofjorden. Eiendomsselskapers «natur» er tross alt å bygge og tjene penger.
Det som er veldig galt med dette prosjektet, og som gjør det til en rødgrønn miljøskandale, er at høyhuset bygges ute i Akerselvas historiske løp.
Allerede helt nede på bakkeplan vil høyhuset krage 4 meter ut over den smale kulverten som Akerselva i dag er presset inn i. Kulverten har ikke kapasitet til å håndtere en storflom ettersom tverrsnittet i kulverten er 30 prosent mindre over Gullhaug torg enn rett ovenfor. Av flomsikringshensyn bør derfor kulverten åpnes over Gullhaug torg. Bystyret må ikke tillate Avantor å bygge over kulverten.
Byggets kjeller skal plasseres ute i det tidligere elveløpet og kun én meter fra dagens kulvert for Akerselva. Dette umuliggjør en framtidig gjenåpning av Akerselva i elvas historiske løp over Gullhaug torg.
En bygning kan ikke isoleres fra den tomta den ligger på. Sted og bygg er en helhet. Å vise til at dette blir et ikonisk miljøbygg kan ikke legitimere å bygge over Akerselva og frata byen muligheten til gjenåpning.
Oslo Elveforum og Miljøforeningen Akerselvas Venner demonstrerte i fjor mot Avantors byggeplaner.
Plasseringen av høyhuset er i strid med kommuneplanens retningslinje i §13.3 Vassdrag om at det ikke bør bygges innenfor en 20 meter bred sone langs elvene i Oslo. Den er også i strid med den rødgrønne byrådserklæringen fra i fjor høst, hvor byrådet lovte å «ikke tillate nye bygg i de byggefrie beltene på 20 meter langs hovedvassdrag og 12 meter langs sidevassdrag». Noen vil også huske at byrådet lovte å «styrke vernet av Akerselva miljøpark». Den rødgrønne byrådserklæringen er altså ikke verdt papiret den er skrevet på, når mektige næringsinteresser presser på.
Som et slags plaster på såret foreslår byrådet et stort sammenhengende offentlig torg som omfatter dagens Gullhaug torg, gategrunn rundt det foreslåtte høyhuset og Gullhaug bru. Men realiteten er noe annet. Realiteten er at planforslaget tillater nedbygging av det arealet som skulle være en åpen og tilgjengelig møteplass for alle. Og er det noe som denne delen av Nydalen mangler, så er det dette: åpne, gode møteplasser.
Det som er ekstra trist med denne reguleringssaken, er at den føyer seg inn i en lang rekke med saker hvor mektige entreprenører og eiendomsselskaper har fått lov til å bygge innenfor 20- og 12-metersgrensene langs Oslos elver og bekker. Det er våre felles friområder de stjeler av, når de bygger ned elvebreddene. Like viktig er det at vi trenger åpne elver og bekker og brede kantsoner for å takle våtere og villere vær. Og Oslos økende befolkning trenger flere friområder, ikke færre.
For et år siden demonstrerte en stor gruppe elvevenner på Gullhaug torg under parolen «La elva leve!». Det var en kraftfull markering av motstanden mot planene om et høyhus på stedet. På grunn av koronatiltakene er vi nå forhindret fra å lage en mye større demonstrasjon.
Alle elvevenner bør være opptatt av det prinsipielle i denne saken: Bit for bit undergraves den historisk viktige kommunedelplanen for Akerselva miljøpark som skulle sikre Akerselva, og industriminnene og grøntområdene langs elva, for framtidige generasjoner. Vi kan ikke tillate dette. Akerselva er vårt felles arvesølv!
Høyhuset på Gullhaug torg – hvis det får flertall i bystyret – vil i årtier framover stå der som et miljøpolitisk skandaletårn og en påminnelse om brutte rødgrønne valgløfter.
Per Østvold, leder for Oslo Elveforum Are Eriksen, leder for Miljøforeningen Akerselvas Venner
Eivind Bødtker står ved gjerdet som stenger turstien ved Hoffselven.
Fylkesmannen har gitt Hoffselvens Venner og Bymiljøetaten medhold i et krav om å fjerne skilt og stengsel ved Hovfaret 13 på Skøyen. Det er grunneier, Urbania Eiendom på vegne av Hovfaret 13 AS, som har stengt av turstien langs elven med forbudsskilt og gjerde.
Eivind Bødtker, leder for Hoffselvens Venner, forteller at foreningen tok saken opp med Bymiljøetaten allerede tidlig i 2018 Det har altså tatt to år før man har klart å få til en endelig avgjørelse. Forhåpentligvis er dette siste skritt i saken, slik at gjerdet tas ned.
— Uakseptabelt å ta seg til rette
— Det er uakseptabelt at private eiere tar seg til rette og stenger av en tursti langs elven som har vært i bruk i årtier, sier Bødtker. Han er svært fornøyd med Fylkesmannens vedtak, og forventer at gjerde og skilt blir fjernet straks.
Etter klage fra Hoffselvens Venner
anmodet Bymiljøetaten i januar 2019 Hovfaret 13 AS om en redegjørelse for
«oppføring av privatiserende tiltak i utmark på eiendommen». Bymiljøetaten fulgte dette opp i mai 2019. Urbania
Eiendom AS ble pålagt å fjerne gjerder og skilt som stengte av gangstien ved
Hoffselven. Grunneier fikk en frist til 1. juni 2019. Dersom stengslene ikke ble
fjernet innen denne dato ville det påløpe en tvangsmulkt på kr 1000 per
virkedag, som ville bli økt til kr. 2000 pr. virkedag fra august 2019, og
deretter til kr. 4000 fra september 2019.
Vedtaket i Bymiljøetaten ble påklaget
av Hovfaret 13 AS den 22.5.2019. Bymiljøetaten avviste klagen, men brukte 5
måneder på å behandle saken før de sendte saken til Fylkesmannen som igjen
brukte 5 måneder på å komme med sin avgjørelse. Sen saksbehandling har med
andre ord bidratt til å skape frustrasjon.
Stenger for almenhetens ferdselsrett
I vedtaket datert 27. mars 2020 uttaler
Fylkesmannen at «Oppførte gjerder og skilt stenger for almenhetens ferdselsrett
langs elven. Vi kan ikke se at grunneier har en akseptabel interesse i det,
sett i lys av at ferdselsretten ikke hindrer eller vanskeliggjør bruken av
kontorbygget. Tiltakene som stenger for ferdsel, er ikke tilstrekkelig
nødvendig for eiendommens bruk. Fylkesmannen mener derfor at hensynet til
almenhetens ferdsel veier tyngre enn grunneiers interesser i å stenge for
ferdselen.
Fylkesmannen konkluderer i likhet med
kommunen med at oppførte gjerder på tvers av sti og skilt er i strid med
forbudet i fril. § 13 første ledd. Kommunens pålegg om fjerning av gjerder og
skilt er i samsvar med fril. § 40 annet ledd.»
Ny frist
Fylkesmannens konklusjon er at kommunens
vedtak fra mai 2019 stadfestes, dog slik at det skal fastsettes ny dato for
iverksettelsen. Ny frist for fjerning av skilt og gjerde og tidspunkt for når tvangsmulktene
begynner å løpe, fastsettes av Bymiljøetaten.
Vedtaket er endelig og kan ikke
påklages videre, jf. forvaltningsloven § 28 tredje ledd.
Det er svært uheldig at byråd Hanna E. Marcussen støtter Bane NORs planer om å bygge en hall for redningstog på busstomta i Schweigaards gate 35–51.
Her bør Hovinbekken gjenåpnes i bekkens historiske trasé fra
Klosterenga til strandlinjen år 1300. En gjenåpnet bekk med et lite vannspeil
ved bekkeoset er nøkkelen til å kunne formidle også denne delen av historien om
Middelalderbyen Oslo.
En hall for redningstog kan plasseres flere steder. Det er derimot kun én lokalisering som er historisk korrekt for Hovinbekkens nedre løp og bekkeos år 1300: Schweigaards gate 35–51. Dette skriver Oslo Elveforum i et mernadsbrev av 13. mars 2020 til Plan- og bygningsetaten.
Middelalderbyen Oslo var en by omgitt av vann, avgrenset av
Bjørvika mot vest, Alna mot sørøst og Hovinbekken mot nord. I 2015 presenterte
Oslo Elveforum en visjon for Middelalderbyen Oslo, med gjenåpning av Alna og
Hovinbekken ut til strandlinjen år 1300 som et helt sentralt
historiefortellende element (bildet over).
I 2017 ønsket Bane NOR Eiendom å bygge ca. 20 000 m2 med
næringslokaler på busstomta i Schweigaards gate 35–51, og benytte den søndre
delen av planområdet til jernbane- og driftsområde. Oslo Elveforum foreslo da å
redusere utbyggingsvolumet til ca. 7 000 m2 og regulere resten av planområdet
til grønnstruktur.
Oslo Elveforum anbefalte å gjenåpne Hovinbekken i dens historiske trasé fra Klosterenga til strandlinjen år 1300 og etablere et vannspeil ved bekkeoset som illuderer litt av sjøen i middelalderen. Dette er nøkkelen til å kunne formidle også denne delen av historien om Middelalderbyen Oslo. Jf. at vannspeilet som ble anlagt i år 2000 ved Alnas os, følger strandlinjen år 1300 nordover til Bispegata og illuderer sjøen i middelalderen langs søndre del av Middelalderbyen Oslo. Vi illustrerte forslaget om å gjenåpne Hovinbekken på følgende måte:
Da Plan- og bygningsetaten (PBE) i desember 2017 oversendte
planprogrammet for Schweigaards gate 35–51 til Byrådsavdeling for byutvikling
for stadfestelse, ble Bane NORs forslag (planalternativ 1) supplert av et
forslag fra PBE (planalternativ 2) om å utvikle den søndre delen av planområdet
til en buffersone mot sporområdet på Oslo S i form av et grønt landskapsrom med
mulighet for gjenåpning av Hovinbekken.
Ettersom byrådet vurderte Schweigaards gate 35–51 som et
aktuelt sted å plassere ny Sentrum brannstasjon, ble forslaget til planprogram
liggende hos byråd Hanna E. Marcussen i to år inntil det ble konkludert med at
brannstasjonen burde legges i Festningsallmenningen.
Byutviklingsbyråden instruerte i november 2019 PBE om å
revidere planalternativ 2 slik at den søndre delen av planområdet avsettes til
jernbane- og driftsområde, og ikke til grønnstruktur slik PBE og Oslo Elveforum
ønsker. Byråden viste til at det er nødvendig for Bane NOR å etablere en hall
for redningstog her.
PBE fant det da nødvendig å utrede et tredje forslag
(planalternativ 3), med grønnstruktur i den nordre i stedet for den søndre
delen av planområdet, og la dette inn i planprogrammet.
Byrådsavdelingen krevde etter dette ny høring av
planprogrammet. Det reviderte forslaget til planprogram ble lagt ut til
offentlig ettersyn i februar 2020.
I merknadsbrev av 13. mars 2020 viser Oslo Elveforum til at
en hall for redningstog i utgangspunktet kan lokaliseres flere steder, mens det
kun er én lokalisering som er historisk korrekt for Hovinbekkens nedre løp og bekkeos
år 1300: Schweigaards gate 35–51.
Vi påpeker at det ikke er dokumentert at det er nødvendig å
legge hallen for redningstog til Schweigaards gate 35–51, foreslår alternative
lokaliseringer og ber PBE fremskaffe alt materiale om de ulike alternativene
som Bane NOR har vurdert. Siden dokumentasjonen ikke foreligger, anbefaler vi
at planalternativ 1 og 2 tilleggsutredes med regulering til grønnstruktur i den
søndre delen av planområdet.
Vi understreker samtidig viktigheten av å utrede et fjerde
planalternativ med grønnstruktur i den sørøstre delen av planområdet og
jernbane- og driftsområde i den nordvestre delen av planområdet, dvs. nordvest
for Hovinbekken og det lille vannspeilet på vår illustrasjon fra juni 2017, i
tilfelle hallen for redningstog til syvende og sist likevel skulle ende opp
innenfor planområdet for Schweigaards gate 35–51.
Deltakerne på Oslo Elveforums 20-årsjubileum i Oslo rådhus.
Oslo Elveforum ble stiftet 23. februar 2000. I forbindelse med 20-årsjubileet inviterte Oslos ordfører Marianne Borgen vel 30 personer til lunsj den 25. februar i Munch-rommet i Oslo Rådhus.
Vann- og avløpsledningene i Mærradalen skal rehabiliteres på grunn av gjentakende lekkasjer. Samtidig prosjekterer VAV og BYM en løsning for gjenåpning av Mærradalsbekken gjennom Hovseterdalen. Dette skjer etter at et bredt flertall i Oslo bystyre høsten 2018 vedtok gjenåpning gjennom Hovseterområdet.
Gjenåpningsforslaget har imidlertid møtt på sterk motstand fra deler av lokalbefolkningen i området. På grunn av det sterke engasjementet mot bekkeåpning har både Høyre og Arbeiderpartiet lokalt snudd i saken. På Vestre Akers bydelsutvalgs møte i slutten av februar sørget Høyre, Ap og Frp for å sikre flertall for et vedtak som sier nei til gjenåpning. Partiene MDG, SV og Venstre i bydelsutvalget stemte for gjenåpning. I flertallsvedtaket heter det blant annet:
“… Bydel Vestre Aker er imidlertid imot åpning av bekken som i dag ligger under bakken. Bydelen mener en åpning vil kunne forhindre flyten mellom de forskjellige områdene i Hovseterdalen, og samtidig legge hindringer for dagens bruk.
Miljøgevinsten av en åpning må anses å være nokså beskjeden all den tid det meste av bekken allerede i dag ligger åpen. Større gevinst vil det anses å være å i større grad vedlikeholde den allerede eksisterende åpne delen av bekken fra Ankerveien til Røahagen. Den åpne bekken har behov for rensing, fjerning av vegetasjon og kantklipping. Her ville det også vært store gevinster i å investere i forskjønning og parkmessig infrastruktur. Hovseterdalen er også barns skolevei, og vei til arbeid for mange enten til fots eller med sykkel. Det er derfor viktig å ha fokus på sikkerhet i tilknytning til reise til og fra hjem.”
VAV inviterer til åpent informasjonsmøte om saken tirsdag 10.03.20 kl. 18 på Persbråten videregående skole.
-En berikelse for Hovseterdalen
Ida Fossum Tønnessen, som leder Mærradalsbekkens Venner og er rådgiver i Oslo Elveforum styre, sider at hun håper byråden og bystyreflertallet står fast på vedtaket om gjenåpning.
Ida Fossum Tønnessen er fotografert ved Gaustadbekken.
– En gjenåpnet bekk gjennom Hovseterdalen vil bli til berikelse for hele området, sier Fossum Tønnessen, og viser til disse punktene i en uttalelse datert 26. februar fra Oslo Elveforum og Mærradalsbekkens Venner:
Det er veldig viktig at man tar hensyn til dagens bruk av dalen, både vinter og sommer, ved plassering og utforming av bekkeløpet. Det foreliggende forprosjektet illustrerer dette på en god måte.
Parken har mest åpne gressletter og spredte trær. Dette gir et relativt lavt biologisk mangfold, sammenlignet med en park med vannmiljø og vegetasjon i flere sjikt.
Gjenåpning av bekken vil innebære en forbedring av naturmiljøet. • Økologisk sett er det viktig at vann beveger seg sakte i landskapet slik at planter og dyr kan nyttiggjøre seg av vannet.»
Trygghetsskapende tiltak: Unngå bratte skråninger. Kulper må skjermes. Tydelig definerte oppholdssoner ved grunne og oversiktlige partier i bekken. Gangvei mellom bekken og aktivitetsområdene. Rekkverk på bruene. Ekstra sikring med beplantning mot fall i bekken.
Området er i dag lite preget av forsøpling, og det må fortsette, slik at det blir en god forvaltning av området, noe som også er påpekt fra de som er skeptiske til åpningen.
Mærradalsbekken er Oslos minste elv og var frem til 70-tallet en dyp bekkedal i skogen. I 1971 ble Hovseterdalen friområde regulert, og bekken ble tillatt lagt i rør og dalen ble gjenfylt. Hovseterdalen er i dag en grønn korridor, som brukes som alt fra skolevei, til turvei og rekreasjonsområde, av både enkeltpersoner og idrettslag. En gjenåpning av bekken vil gi et rikere plante- og dyreliv, og det vil oppstå nye, naturgitte aktiviteter.
Even Tømte (39) overtar som sekretær i Oslo Elveforum. Stillingen er et engasjement på deltid. Han overtar etter Anna Birkeland Olerud, som slutter 29. februar.
Even har bakgrunn som journalist, og er ansvarlig for kommunikasjon og samfunnskontakt i De Unges Orkesterforbund. Han bor ved Alnaelvas bredder på Grorud.
